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Un tchat pour tout savoir sur l'immobilier

Publié le jeudi 9 octobre 2008 à 13H51

Dans un contexte de crise, les prix de l'immobilier ne cessent de baisser. L'occasion pour "des primo-accédants" de réaliser l'achat de leur vie ou bien de louer en centre ville à des prix raisonnables.

Les obligations liées à la vente d'un bien ont encore été renforcées par le gouvernement cet été. Des diagnostics sont à réaliser par de nouveaux professionnels pas toujours "bien intentionnés". Comment réussir à démêler le vrai du faux quand on est un novice dans le domaine ?

Pierre Papazian, juriste et conseiller à l'UFC-Que choisir Marseille, a répondu à vos questions le mardi 14 octobre.

La Provence

laprovence.com
Pierre Papazian et La Provence.com vous souhaitent la bienvenue sur le tchat pour tout savoir sur l'immobilier.
Nous attendons vos questions.

Pierre Papazian
Bonjour à tous, je suis très heureux de vous retrouver pour ce tchat consacré à l'immobilier qui je le sais a suscité beaucoup de questions....

adnstep
Un grand nombre d'internautes vont sans-doute vous demander si les prix risquent encore de baisser. Ma question sera un peu différente : pensez-vous que l'on va dépasser les 50% de baisse des prix sur Marseille ?
Pensez-vous que cette crise sera plus longue que celle des années 90 (début de la baisse en 1991, reprise des prix en 1998) ?

Pierre Papazian
Aujourd'hui, les clignotants de l'immobilier d'habitation sont dans le rouge. Les stocks d'invendus des promoteurs grossissent et le crédit immobilier devient de plus en plus difficile à obtenir. C'est dans ce contexte que l'on peut parler de crise. En réalité, cette crise est de dimension nationale voire internationale, il est donc difficile de se prononcer sur une ville en particulier.

Aux Etats-Unis, la chute des prix a des effets dévastateurs sur l'économie. En France, il n'y a rien de tel pour l'instant. Sur les 12 mois précédents l'indice moyen des prix n'a pas encore enregistré une baisse franche. Seul l'investissement locatif est réellement à la peine. D'où le coup de frein sur les mises en chantier de logements neufs dans le but d'empêcher les prix de baisser fortement.

farmington
Bonjour, je souhaite vendre ma maison de 82 m2 qui se trouve sur Marignane. Avant l'été elle a été estimée par agence a 265000 €. Dois je redouter une baisse de ce prix ? vaut-il mieux attendre quelques temps que la crise passe ? A regarder les annonces de biens identiques au mien, il me semble que ce prix n'est pas si cher que ça... Merci pour votre réponse.

Pierre Papazian
Les prix des logements font en effet marche arrière, et les acheteurs croient maintenant au retournement et exigent des rabais. Cette tendance est entretenue par le resserrement du crédit. Depuis quelques années, partout en France, les prix de vente des logements commencent à enregistrer des baisses.

Même chute pour les ventes de logements neufs en recul de 34% dans l'ensemble de l'hexagone selon les dernières statistiques.

fhazer
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que j'ai l'intention de vendre pour acheter un autre bien (maison ou appartement, le choix n'est pas encore arrêté).
Que dois je faire ?
- Vendre mon appartement et attendre avant d'acheter ?
ou
- Vendre et acheter aussitôt un autre bien ?
ou
- Attendre encore avant de vendre ?

D'avance merci

Très cordialement

Pierre Papazian
Dans l'immobilier, les cycles sont lents. Cette baisse ne sera donc pas "purgée" dans l'année. Il est toutefois, vraisemblable que les prix diminuent régulièrement jusqu'en 2010, compte tenu de la croissance en berne (à peine plus de 1% cette année).

Ceux qui envisagent l'achat d'une première habitation principale, ont donc plutôt intérêt à attendre avant de s'endetter. S'ils achètent, ils risquent d'acheter un bien qu'ils seront obligés de revendre à perte en cas de déménagement. Pour ceux qui possèdent un logement et qui souhaitent le vendre, l'intérêt de différer leur achat est moins évident : d'ici quelques mois ils devraient en effet pouvoir acheter moins cher mais leur bien aura également perdu de la valeur.

jarjarbins
bonjour
j'ai acheté l'année derniere une maison par le bias d'un pret relai qui m'a financierement fait tres mal... aujourd'hui il ne me reste que mon pret principal sur 30ans, pendant 3 ans à taux fixe puis passant en taux variable au dela. ma question : puis-je faire racheter mon pret pour la passer à taux fixe avant les 3 ans ou cela n'est pas possible ?? si jamais je le garde en révisable, avec le crash boursier, esce que je ne risque pas de me retrouver avec une mensualité bien supérieure à la mienne à ce jour ?? merci de vos réponses

Pierre Papazian
Afin de vous répondre plus précisément, je ne peux que vous conseiller de venir dans nos locaux pour une étude plus approfondie de votre dossier. Il est vrai qu'aujourd'hui, les prix restent très élevés, c'est le resserrement du crédit qui interdit à beaucoup l'achat d'un bien immobilier.

Trois éléments peuvent être mis en avant :

1. le client n'est pas finançable parce que son taux d'endettement dépasse 33%,

2. le dossier sera sélectionné d'une manière plus sélective, en prenant en compte essentiellement 5 critères : le niveau d'endettement, le pourcentage de l'apport, la situation professionnelle de l'emprunteur, les incidents de paiement de l'emprunteur et le niveau de revenu des ménages,

3. les durcissements des conditions pour obtenir un prêt relais.

fethib13
La crise ne fait que commencer, les taux directeurs sont très élevés, les logements étaient et sont toujours surévalués "surtout dans l'agglomération marseillaise".
Comment de temps faudra-t-il attendre pour acheter un logement et avoir un pret à un taux inférieur à 3.5%?
Merci.

Pierre Papazian
Le risque qui consiste à différer l'achat d'un logement, réside par extension dans le gel du marché immobilier lui-même.

A l'étranger, les prix de l'immobilier baissent déjà dans les pays qui ont connu une bulle spéculative : - 12.5% aux Etats Unis, - 36% sur un an en Espagne, - 4% en Angleterre, - 8.8% en Irlande...
Il est donc très difficile de faire des prévisions aujourd'hui.

propol
SVP ou peut-on trouver les prix ancien neuf dans chaque arrondissement?
Je cherche ceux du 10ème

Pierre Papazian
En ce qui concerne le marché locatif, si les ménages diffèrent leurs achats, ils se tournent en toute logique vers la location. La demande locative augmente donc et les loyers avec : + 3.3% à Paris, + 3.8% à Grenoble et + 2.45% à Strasbourg en 3 mois.

Maintenant, les prix du neuf peuvent-ils baisser ? Le prix d'un appartement neuf est en réalité assez facile à calculer. Il s'agit en effet de prendre en compte le prix du terrain, les coûts de construction et les frais de commercialisation. Dans le cas où le prix de vente n'arrive plus à couvrir ses frais, le lancement du programme est avorté.

D'autres solutions peuvent toutefois être envisagées, comme la recherche d'un terrain moins coûteux ou le fait de privilégier un éloignement du centre-ville. Mais dans ce cas faites attention, il faudra aussi prendre en compte le prix du carburant qui peut, par sa hausse constante, grever le budget du ménage.

BikeXC13
Bonjour, j'ai le projet de faire construire une maison secondaire, dans les alpes ,drome ou ardeche.
Est ce le bon moment pour réaliser ce projet ?

Pierre Papazian
Avec l'augmentation du prix des matières premières, notamment du cuivre, c'est tout le projet de construction qu'il faudra revoir. Pourquoi ne pas se tourner vers une habitation écologique et privilégier les matériaux naturels tels que le bois, la paille, le chanvre pour la construction ou son isolation. L'installation de panneaux solaires ou de puits canadiens (système de ventilation par le sol) peut vous faire réaliser des économies sur le long terme.

Reveil13
Bonjour,

Je fais partie des clients du Crédit Foncier qui ont souscrit un crédit à taux variable "capé", regroupés au sein du collectif action avec l'aide d'UFC que choisir. Que peut-on esperer de notre démarche aujourd'hui sachant que je paie à perte depuis déjà trois ans. Que doit-on faire ?

Pierre Papazian
Effectivement, l'UFC-Que choisir a été saisie de ce dossier par plusieurs dizaine de milliers de consommateurs et nous vous tiendrons régulièrement informés des suites de ce dossier de grande ampleur.

maroon
j'ai acheté un appartement en FNR qui devait être livré 3ème trimestre 2009 mais les travaux n'ont toujours pas commencé et il n'y a même plus de publicité pour cette construction.probablement dû fait de cette crise immobilière.
quels sont mes recours?

Pierre Papazian
Je vous conseillerais là encore de venir dans nos locaux avec votre dossier afin que nous examinions plus en détail les conditions de vente.

laprovence.com
Merci Pierre Papazian d'avoir éclairé les provençaunautes sur ce sujet d'actualité et à bientôt pour un nouveau tchat conso.

Pierre Papazian
Merci à vous tous, pour la pertinence de vos questions. Concernant la crise actuelle, il y aura des gagnants et des perdants. En réalité, après les fortes hausses enregistrées depuis 10 ans, ce retour de balancier est plutôt sein tant qu'il ne tourne pas à la catastrophe comme aux États-Unis où le marché chute de plus de 12% par an.
Aujourd'hui, la question n'est plus de savoir s'il y aura une crise, nous la vivons actuellement mais bien plutôt de savoir combien de temps elle va durer et comment les consommateurs peuvent s'adapter en temps réel aux fluctuations des marchés.

Le facteur psychologique n'est pas non plus à négliger, même si les Français n'ont pas encore cédé à la panique. Le fantasme d'une crise généralisée pourrait s'avérer bien plus dangereuse pour l'économie réelle que la situation actuelle ne laisse présager.