Avec la crise financière, se loger devient un véritable casse-tête
Publié le jeudi 9 octobre 2008 à 07H50
Peut-on acheter ou vendre un bien immobilier aujourd'hui? La réponse dépend pour partie des banques.
Entreprises et particuliers, soucieux pour des carnets de commandes et de l'avenir, font montre de prudence. Construire, acheter, vendre? Les décisions sont différées. Ou bloquées.
Photo Patrice Magnien
La crise se poursuit et inquiète. Hier, en effet, malgré les interventions répétées des banques centrales, les places financières ont de nouveau dévissé.
À l'image de Paris, qui sans reproduire son lundi noir marqué par un recul de 9,04%, a malgré tout clôturé sur une nouvelle baisse de 6,39%. Le signe d'une fébrilité qui va croissante et d'un manque de confiance toujours aussi évident. Reste que la crise ne maltraite pas que les cours de bourse.
Le peu d'entrain qu'ont les banques à se prêter de l'argent entre-elles, nourrit toujours une crise de liquidités. Du coup, elles sont devenues plus regardantes sur les dossiers et projets de financement qui leur sont soumis. Ce que les banquiers expliquent "par un retour aux fondamentaux, à plus d'orthodoxie". Mais pas question, pour autant, de parler de restrictions dans l'octroi de crédits, et encore moins "d'une crise du crédit".
Pour les ménages et les entreprises, la crise produit, néanmoins, des effets. Ainsi, dans le secteur de l'immobilier où un ralentissement est constaté. Déjà, le secteur du bâtiment a tiré la sonnette d'alarme. "Nombre de petites entreprises ont des difficultés et nous avons noté une hausse de 34% du nombre des dépôts de bilan", explique René Nostriano, le président de la Fédération du BTP des Bouches-du-Rhône.
Hier, un craquement de plus s'est produit : le promoteur immobilier Kaufman & Broad va supprimer 166 emplois. Explication : sur les 155 opérations envisagées en 2008, une petite moitié seulement verra le jour. L'immobilier est-il, alors, au coeur de la crise financière ? "Les liquidités se sont taries, les taux d'intérêt se sont orientés à la hausse et les banques mettent en place de nouvelles règles prudentielles à l'octroi des crédits. Cela pénalise les entreprises et les particuliers", lance Patrick Alary, président de l'Observatoire immobilier de Provence (OIP). Dans le même temps, entreprises et particuliers, soucieux pour les uns des carnets de commandes futurs et pour les autres de l'avenir, font montre de prudence.
Les décisions de construire, d'acheter ou de vendre sont différées. Ou bloquées. Les travaux de maintenance se réduisent et le prêt relais fait peur. "C'est le serpent qui se mord la queue", dit un professionnel. Mais pas question de céder à la panique.
"Il y a une accélération de la perte de confiance, c'est vrai. Mais cette crise est financière, pas immobilière. C'est le comportement bancaire qui décidera de la suite", juge un expert.
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Les questions : acheter du neuf, ou de l'ancien, vendre, louer ?
- Ya-t-il une crise des subprimes à la française ?
Non. Ce qui se passe actuellement dans le secteur de l'immobilier n'a rien à voir avec la crise américaine générée par des pratiques qui ne peuvent avoir cours en France. Aux États-Unis, les banques ont prêté à des ménages insolvables. En France, des garanties sont demandées et le niveau d'endettement des ménages est limité à 30%.
- Comment se porte le marché du logement neuf ?
Ralentissement de l'économie et prudence des ménages ont conduit, dans l'Hexagone, à une baisse du volume des ventes de 30%, répond Patrick Alary (Bouygues Immobilier, président de l'OIP). "Il n'y a pas cependant de programmes invendus. On estime que les logements qui n'ont pas d'acquéreurs ne représentent que 3% de la production. Enfin, il y a toujours une demande et des gens qui visitent."
- Constate-t-on une baisse des ventes de logements?
Les professionnels constatent une hausse des annulations d'achat. De 20% en 2007, elles seraient actuellement de 35%. Motif principal : "Le refus de prêt par une banque. Cela touche un client sur cinq", dit encore Patrick Alary. Au bout du compte, sur les Bouches-du-Rhône, 2 500 logements ont été produits au 1er semestre et 2300 ont été vendus. Soit une diminution de 18% des mises en vente et de 5% des ventes effectives par rapport au second semestre de 2007. Sur Marseille le phénomène est plus net: la cadence de production a baissé de 20% et les ventes ont diminué de 22 %. "Il s'agit cependant plus d'un ralentissement que d'une chute", analyse Patrick Alary.
- Les prix vont-ils baisserdans le neuf ?
Non. "Les nouvelles spécifications techniques et la hausse des matières premières l'interdisent au niveau du coût de construction", répond Patrick Alary. De son côté, La Provence a pu constater qu'un prix de vente pouvait être négocié à la baisse.
- Comment se porte le marché du logement ancien ?
Pour les notaires, "c'est la fin de l'euphorie". Pour la Fnaim, "il y a un retournement du marché". Puis Jean-Luc Chauvin d'expliquer: "En 2008, la baisse des prix pourrait finalement dépasser 10 %. Mais si cette tendance semble bien engagée, il faut la relativiser. D'abord nous sommes en période de crise. Ensuite, il ne faut pas oublier qu'à Marseille par exemple, les prix ont augmenté de 122 % en cinq ans. Cela ne pouvait pas perdurer." En d'autres termes: "Les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel."
- Quelle évolution pour le marché locatif ?
La demande est là. Mais les locataires restent plus longtemps dans leur logement et les délais de relocations'allongent, répond Jean-Luc Lieutaud. Les propriétaires réalisent aussi moins des travaux. Côté loyer, le niveau moyen au m² sur Marseille s'établit à 11,70€. Enfin, la tendance est à la stabilité des loyers, plus qu'à la hausse. Contrairement à ce qui était constaté en 2007.
- Peut-on acheter ou vendre maintenant ? On cherchera à acheter ou à vendre s'il y a un besoin réel de se loger. Cela dépendra du comportement bancaire, de la confiance des ménages, de leurs moyens, répond Jean-Luc Chauvin.
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LE ZOOM / Les élus confrontés à une population inquiète
Dans sa permanence de la Belle-de-Mai, le député PS des quartiers Nord de Marseille, Henri Jibrayel joue de plus en plus au conseiller fiscal : "Un couple de personnes âgées m'a encore demandé, hier, s'il fallait qu'il retire ses économies en liquide de la Caisse d'Épargne."
L'élu socialiste constate que la crise financière a accru "l'inquiétude et le désarroi", déjà grandissants, de son électorat situé dans les quartiers en difficulté. "Beaucoup attendent l'ouverture des Restos du coeur ou de la Banque alimentaire comme jamais, d'autres veulent voir rapidement s'achever la période des expulsions." Dans la circonscription riveraine, sa collègue socialiste Sylvie Andrieux est confrontée au même malaise.
"À ma permanence, des gens pleurent..." Elle donne son numéro de portable parce que "certains parlent de suicide" et elle vient d'acheter "une paire de chaussures à deux petits vieux". En cette période de tourmente boursière et de récession économique, les élus, dont la mission est d'être à l'écoute et de faire le lien avec la population, sont en première ligne. Ils enregistrent, préconisent, soignent parfois les angoisses de leurs concitoyens.
"Ils sont inquiets, affirme Roland Chassain, maire UMP des Saintes-Maries-de-la-Mer. Leur principale interrogation est de savoir si le gouvernement va tenir parole, si, en cas de coup dur, il garantira leur argent." Lui, adepte de la Bourse depuis 30 ans, inscrit dans un club de boursicoteurs, ne tarit pas de recommandations envers ses administrés: "Ne vendez surtout pas et achetez sans tarder." Pas facile.
"Le Français ne panique pas, assure le député UMP d'Aubagne Bernard Deflesselles, il est anxieux." La crise frappe diversement selon les territoires.
À Marseille, Bruno Gilles, le maire des 4e et 5 e arrondissements, n'est pas "spécialement abordé dans la rue à propos du krach bancaire" mais il constate un vrai marasme "dû à la baisse du pouvoir d'achat". Parmi les principales victimes, "les familles monoparentales, elles souffrent le plus", constate celui qui arpente le terrain depuis de longues années.
"La question du logement est cruciale: hier, elle touchait les revenus les plus modestes, aujourd'hui, ce sont les revenus moyens." L'habitat, une préoccupation majeure aussi pour le maire PS de la Tour d'Aigues dans le Luberon.
"La difficulté d'avoir un crédit touche de plus en plus de monde, la difficulté à joindre les deux bouts aussi", selon Jean-François Lovisolo. L'autre jour, dans cette petite ville du Vaucluse, un couple de salariés n'a pu payer le ticket de cantine de son enfant: deux euros cinquante.
Par Jean-Luc Crozel ( jlcrozel@laprovence-presse.fr ); Marjory Chouraqui
